O novo modelo de operação do aeroporto do Campo de Marte, na zona norte da capital paulista, pode resultar em regras aeronáuticas mais rigorosas para a aprovação de prédios altos em uma área da cidade onde foram lançadas 331 mil unidades do MCMV (Minha Casa, Minha Vida) de janeiro de 2016 a maio de 2026.
O número representa 86% de todo o estoque do programa de habitação popular do governo federal no município no período, segundo levantamento do Secovi-SP e da Abrainc, entidades que representam o setor imobiliário.
No centro da discussão está a implementação do sistema de voo por instrumentos, conhecido pela sigla em inglês IFR. Essa é uma exigência prevista no contrato de concessão federal do aeródromo, que passou à iniciativa privada em 2022. A tecnologia permite pousos e decolagens em dias de neblina e chuva, conferindo previsibilidade à operação e, por isso, torna o Campo de Marte mais atrativo para a aviação executiva.
A concessionária PAX Aeroportos contesta as afirmações do setor imobiliário sobre o impacto na produção habitacional. A empresa, que pertence ao grupo XP, afirma que “estar sob um perímetro de proteção não significa impedimento imediato de construção”.
O argumento da concessionária está escorado em uma regra conhecida como “efeito sombra”, que permite novas construções com altura igual ou inferior a obstáculos já existentes e mapeados. A PAX destaca que já existem mais de 30 mil obstáculos (prédios ou outras construções) mapeados na área em discussão.
O Ministério dos Portos e Aeroportos disse que acompanha a implementação gradual do sistema e mantém diálogo permanente com o setor imobiliário e a Prefeitura de São Paulo para buscar alternativas que harmonizem os interesses envolvidos.
O Ministério das Cidades, responsável pelo MCMV, afirmou que avalia os impactos regulatórios para assegurar o acesso à moradia digna.
O dado mais amplo do relatório do setor imobiliário mostra o total de lançamentos do MCMV na superfície mais ampla de proteção ao voo exigida para o início da operação do IFR, que tem um raio de 20 km a partir do Campo de Marte e chega a cidades vizinhas como Guarulhos e Osasco. Esse grande círculo cria um teto imaginário de 827,5 metros de altura em relação ao mar que não pode ser furado por construções sem aprovação prévia da Aeronáutica.
Mas as restrições potencialmente mais severas, pois possuem tetos ainda mais baixos, atingem dois círculos menores que também têm o aeroporto como centro.
O anel intermediário, chamado de superfície cônica, tem perímetro de 4,7 km e alcança bairros como Tucuruvi, Santana (ambos na zona norte), Barra Funda e Perdizes (na zona oeste). Dentro dessa área, o mercado lançou quase 28 mil imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida.
A superfície cônica funciona como uma espécie de funil, cuja altura máxima de 827,5 metros vai decaindo em direção ao centro até chegar a 767,5 metros, que é o teto do círculo interno com raio de 3,5 km.
Esse anel central e mais próximo da pista é chamado de superfície horizontal interna. A área recebeu 16.861 unidades do MCMV no período analisado.
Em termos de altura real, as perdas projetadas para novos prédios podem chegar a 24 andares em Perdizes, enquanto no Tucuruvi redução seria de 20 andares. A Barra Funda e os Campos Elísios (no centro) perderiam 12 e 8 andares, respectivamente. Na Casa Verde Alta, o impacto pode chegar à restrição total de novos projetos em determinados pontos.
As novas áreas de proteção do Campo de Marte não afetam o que já foi construído ou aprovado. O que tem gerado insatisfação do setor imobiliário e dos governos estadual de Tarcísio de Freitas (Republicanos) e municipal de Ricardo Nunes (MDB) é a perspectiva de impedimento ou atraso na aprovação de futuras edificações.
Estão sob as superfícies cônicas e interna territórios em que a prefeitura oferece ou pretende oferecer incentivos para que o mercado construa mais prédios. E o principal estímulo conferido ao setor é a permissão para que as construções sejam mais altas.
Promover a construção de moradias e escritórios em áreas com mais oferta de transporte, como nas estações de metrô e corredores de ônibus, é a regra central do Plano Diretor que direciona o crescimento de São Paulo desde 2014.
Um desses territórios com adensamento previsto é chamado de PIU Arco Tietê, um programa de intervenções urbanas que ainda não foi lançado pela prefeitura, mas que é visto pelo mercado como um dos potencialmente mais afetados pela mudança de regras no Campo de Marte.
Cerca de 70% da área do PIU Arco Tietê seria afetada pela proximidade com as zonas de maior restrição do aeródromo, projetam Abrainc e Secovi-SP.
Concessionária afirma não haver impedimento para construir
A PAX Aeroportos afirmou, em nota, que não teve acesso ao estudo do setor imobiliário e, por isso, não se manifesta sobre seu conteúdo.
A empresa registrou, porém, que estar sob perímetro de proteção não é o mesmo que estar impedido de construir. A análise sem o devido estudo de risco aeronáutico, diz a empresa, não tem base técnica. “Essa avaliação cabe exclusivamente ao Decea [Departamento de Controle do Espaço Aéreo, órgão da Aeronáutica], autoridade responsável pelo espaço aéreo, não à concessionária”.
A concessionária ainda diz que as superfícies de proteção decorrem de norma federal, em cumprimento a compromissos do Brasil junto à Organização da Aviação Civil Internacional e aplicáveis a todos os aeroportos do país.
“A implantação do IFR não cria nova realidade urbanística. Eventuais restrições são pontuais, uma vez que já existem mais de 30 mil obstáculos mapeados na área e a aplicação do efeito sombra permite novas edificações com altura igual ou inferior à dos obstáculos existentes”, diz a empresa.
Fonte ==> Folha SP
