A reforma tributária mudará as regras para a venda de imóveis no Brasil, criando um custo adicional que vai além do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF). Aprovada em 2023, a reforma estabeleceu novos impostos sobre imóveis para pessoas físicas que vendem propriedades com frequência, e o prazo para reorganização patrimonial está se esgotando. A mudança envolve dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substitui ICMS e ISS, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que substitui PIS e Cofins. Juntos, eles seguem o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e terão alíquota padrão que provavelmente ficará entre 26,5% e 28%, uma das maiores do mundo. O segmento imobiliário recebeu tratamento diferenciado, com redução de 50% sobre a alíquota padrão e possibilidade de abater até R$ 100 mil da base de cálculo. VEJA TAMBÉM: Quem recebe aluguel pode ser obrigado a pagar mais um imposto. Conheça as novas regras Quem pagará mais e quem pagará menos: veja o que muda no Imposto de Renda A reforma também estabelece fiscalização mais rigorosa, com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que unifica dados de todos os imóveis do país e amplia o controle fiscal sobre patrimônio. Investidores e donos com muitos imóveis precisam reavaliar sua estratégia tributária, apontam especialistas ouvidos pela Gazeta do Povo. Quem vai pagar os novos impostos com a reforma tributária A legislação não atinge vendas esporádicas. O IBS e a CBS incidem apenas quando o volume de operações for entendido como atividade econômica. Para isso, a lei estabeleceu três critérios objetivos. Mais de três vendas por ano Você será contribuinte do IBS/CBS se vender ou ceder direitos de mais de três imóveis no mesmo ano. A cessão de direitos abrange operações como o usufruto: quando você transfere o direito de usar e receber os frutos do imóvel mantendo a propriedade. A contagem é feita ao longo do ano anterior. Quem vendeu quatro imóveis em 2026 pagará IBS e CBS sobre as vendas realizadas em 2027. A regra não impõe limite de valor financeiro, como acontece no caso dos aluguéis, apenas quantidade de transações. Construção e venda recente A segunda regra visa quem atua como construtor ou incorporador. Quem construir um imóvel e vendê-lo em menos de cinco anos, estará sujeito aos novos impostos. Basta um imóvel para acionar a tributação. Exemplo: terreno comprado em 2027, casa construída e vendida em 2029 – haverá incidência. Venda após 2032 (cinco anos) está isenta. Não adianta encerrar empresa para driblar as regras Bianca Xavier, advogada tributarista e professora da Escola de Direito do Rio de Janeiro (FGV Direito Rio), explica que a lei foi desenhada para evitar movimentos óbvios de redução tributária. Encerrar uma empresa para transferir imóveis à pessoa física não altera a carga tributária se o volume de vendas ultrapassar três transações anuais. Três descontos que reduzem a conta A reforma criou três mecanismos de redução da carga tributária para o segmento tributário aplicáveis para pessoas físicas e que tornam o impacto menor do que seria em outras atividades. Alíquota com desconto de 50% Para vendas de imóveis, a alíquota padrão terá redução de 50%. Se a alíquota padrão estimada for de 26,5% (soma de IBS e CBS), a do setor será de 13,25%. Imposto só sobre o lucro O imposto não incide sobre o valor total da venda, apenas sobre o ganho. A lei permite abater o valor investido na aquisição – mecanismo chamado de “memória de custo”. Imóvel comprado por R$ 100 mil e vendido por R$ 150 mil: o imposto incidirá sobre R$ 50 mil (o lucro), não sobre os R$ 150 mil totais. Para imóveis comprados antes de 1.º de janeiro de 2027, poderá ser usado o valor pago atualizado até 31 de dezembro de 2026. Abatimento de até R$ 100 mil A lei cria um terceiro benefício: desconto direto na base de cálculo. Em um imóvel vendido com lucro de R$ 200 mil, por exemplo, é possível abater R$ 100 mil, de forma que o imposto incidirá sobre apenas os R$ 100 mil restantes. Os abatimentos variam: R$ 100 mil para imóvel residencial construído e R$ 30 mil para lotes residenciais. Os valores deverão ser corrigidos anualmente pelo IPCA. VEJA TAMBÉM: Congresso dá “kit reeleição” para Lula e a conta vai ficar com o eleitor Regra de Lula para salário mínimo é bomba-relógio que pode travar o governo Na prática: quanto será pago de imposto com a reforma tributária Veja como os três benefícios funcionam juntos, considerando a construção de um imóvel residencial e a sua posterior venda. O cálculo do imposto na venda de imóvel considera os benefícios. Dados da operação: Valor de venda: R$ 500 mil Valor investido na construção: R$ 300 mil Lucro bruto: R$ 200 mil Aplicando os benefícios: Lucro bruto: R$ 200 mil Abatimento de R$ 100 mil: R$ 200 mil menos R$ 100 mil Base de cálculo final: R$ 100 mil Cálculo final: Alíquota reduzida: 13,25% (em vez de 26,5%, considerando que a alíquota padrão seja fixada nesse nível) IBS + CBS a pagar: R$ 13.250 Se não houvesse os benefícios, o imposto seria calculado sobre os R$ 200 mil de lucro com alíquota de 26,5%, resultando em R$ 53 mil. A economia é de R$ 39.750, ou seja, será recolhido 25% do que pagaria sem os descontos. Venda de imóvel usado Para operações mais simples, sem construção, o cálculo segue a mesma lógica: Imóvel comprado em 2025 por R$ 400 mil Vendido em 2027 por R$ 600 mil Lucro: R$ 200 mil Abatimento: R$ 100 mil Base de cálculo: R$ 100 mil IBS + CBS (13,25%): R$ 13.250 O Imposto de Renda continua, mesmo com as mudanças da reforma tributária A reforma não alterou as regras do Imposto de Renda sobre ganho de capital. O IBS e a CBS são um cálculo adicional, aplicável apenas a quem se enquadrar nas regras de frequência de vendas. O IR permanece para todas as vendas. O cronograma das mudanças previstas pela reforma tributária

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